Строительство, инвестиции, ремонт, перепланировка, снос.

Все что нужно знать юристу

Строительство, инвестиции, ремонт, перепланировка, снос

 

Договор строительного подряда - важнейший этап строительства

Что является этапом строительства, может ли "нулевой цикл" быть этапом строительства, как документально оформить окончание и принятие работ по отдельному этапу строительства - эти и другие вопросы, с которыми специалисты сталкиваются на практике, рассмотрены в данной статье. Актуальность этих вопросов продиктована и тем, что в нормативно-законодательной базе нередко данные понятия раскрыты не полностью.

  Строительство любого объекта представляет собой сложный комплекс работ, состоящий из следующих один за другим этапов на протяжении продолжительного периода времени. Условиями договора подряда может быть определена сдача работ заказчику либо по мере выполнения всего объема работ, либо по этапам. 

На практике встречаются различные виды приемки: промежуточная, частичная, приемка отдельных этапов работ. Зачастую схожесть понятий и неоднозначное закрепление в договоре строительного подряда конкретных взаимоотношений сторон по сдаче-приемке результатов работ может приводить к спорным ситуациям. Четкое разграничение имеет принципиальное значение для распределения рисков случайной гибели или случайного повреждения результата работ. В случае принятия промежуточных работ, не относящихся к отдельному этапу, действует общее правило о распределении рисков, а при принятии отдельного этапа работ распределение рисков регулируется специальным правилом. Ниже мы остановимся на приемке отдельных этапов работ (этапа строительства).

 

ЧТО ЯВЛЯЕТСЯ ЭТАПОМ РАБОТ (ЭТАПОМ СТРОИТЕЛЬСТВА)?

 

По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (п. 1 ст. 740 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 753 ГК РФ заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда работ либо, если это предусмотрено договором, выполненного этапа работ, обязан немедленно приступить к его приемке. При этом в соответствии с п. 3 ст. 753 ГК РФ заказчик, предварительно принявший результат отдельного этапа работ, несет риск последствий гибели или повреждения результата работ, которые произошли не по вине подрядчика. С данной нормой корреспондирует и п. 1 ст. 741 ГК РФ, предусматривающий, что риск случайной гибели или повреждения объекта строительства, составляющего предмет договора строительного подряда, до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик.

Следует отметить, что ГК РФ не раскрывает подробно, что понимается под отдельным этапом работ (этапом строительства), выполняемых по договору строительного подряда.

Понятие этапа строительства содержится в п. 8 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 N 87, в п. 2 Положения об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.03.2007 N 145, в п. 3.2.1 Методологических положений по системе статистических показателей, разрабатываемых в статистике строительства и инвестиций в основной капитал, утвержденных Приказом Росстата от 11.03.2009 N 37 (согласованы с Минэкономразвития России и введены в действие с 1 июня 2009 г.). Исходя из указанных документов, этапом строительства является строительство одного из объектов капитального строительства, строительство которого планируется осуществить на одном земельном участке, если такой объект может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, т.е. независимо от строительства иных объектов капитального строительства на этом земельном участке, а также строительство части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, т.е. независимо от строительства иных частей этого объекта капитального строительства.

Согласно данному определению этапа им, по сути, может быть только то, что в том же Приказе Росстата от 11.03.2009 N 37 и в других официальных документах именуется очередью строительства и пусковым комплексом. Практически лишь они способны быть частью объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, т.е. независимо от строительства иных частей этого объекта капитального строительства.

Очередь строительства - часть строительства, состоящая из группы зданий, сооружений и устройств, ввод которых в эксплуатацию обеспечивает выпуск продукции или оказание услуг, предусмотренных проектом. Может состоять из одного или нескольких пусковых комплексов.

Пусковым комплексом является совокупность нескольких объектов (или их частей) основного производственного и вспомогательного назначения, энергетического, транспортного и складского хозяйства, связи, внутриплощадочных инженерных коммуникаций, благоустройства и других объектов, являющихся частью стройки или ее очереди, ввод которых в эксплуатацию обеспечивает выпуск продукции или оказание услуг, предусмотренных проектом, и нормальные условия труда для обслуживающего персонала согласно действующим нормам (п. 3.2.1 Приказа Росстата N 37, п. 3.12, 3.13 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации, утвержденной Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1).

Следует обратить внимание, что необходимость разработки проектной документации на объект капитального строительства применительно к отдельным этапам строительства устанавливается заказчиком и указывается в задании на проектирование. Разработка проектной документации, согласно письму ОАО "Центр методологии нормирования и стандартизации в строительстве" от 06.06.2008 N 478/СН "Разъяснения ОАО "ЦНС" о статусе СНиП 11-01-95", осуществляется в соответствии с нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации, Постановления Правительства РФ от 16.02.2008 N 87. Возможность подготовки проектной документации в отношении отдельных этапов строительства должна быть обоснована расчетами, подтверждающими технологическую возможность реализации принятых проектных решений при осуществлении строительства по этапам.

Проектная документация в отношении отдельного этапа строительства разрабатывается в объеме, необходимом для осуществления этого этапа строительства. Указанная документация должна отвечать требованиям к составу и содержанию разделов проектной документации, установленным Положением о составе разделов документации и требованиях к их содержанию (утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 N 87) для объектов капитального строительства.

Подготовка проектной документации играет важную, а зачастую и решающую роль, например, в разрешении споров. Исходя из нормативного трактования этапа строительства, можно ли выделить "нулевой цикл" в этап строительства?

 

ЯВЛЯЕТСЯ ЛИ "НУЛЕВОЙ ЦИКЛ" ЭТАПОМ СТРОИТЕЛЬСТВА?

 

В нормативных документах отсутствует четкое определение "нулевого цикла" строительства.

В п. 4.4 Постановления от 05.03.2004 N 15/1 "Об утверждении и введении в действие Методики определения стоимости строительной продукции на территории РФ" указано, что в локальных сметных расчетах (сметах) производится группировка данных в разделы по отдельным конструктивным элементам здания (сооружения), видам работ и устройств в соответствии с технологической последовательностью работ и учетом специфических особенностей отдельных видов строительства. По зданиям и сооружениям может быть допущено разделение на подземную часть (работы "нулевого цикла") и надземную часть (тот же рекомендуемый порядок сметной документации на строительство закреплен в п. 3.1.1.4 письма Госстроя РФ от 29.12.1993 N 12-349). На основании приложения N 4 к указанному документу "Примерный состав затрат при определении сметной стоимости объектов жилищного строительства, осуществляемого в микрорайонах, кварталах городов, поселках городского типа сельских населенных пунктах, а также на отдельных участках" в сметную стоимость каждой из частей дома (жилой и нежилой) наряду со средствами на устройство основных конструктивных элементов и на выполнение работ, относящихся к ним непосредственно, могут включаться также соответствующие доли общих для этих частей дома затрат, связанных с выполнением работ "нулевого цикла" (земляные работы, фундаменты, стены и перекрытия над техническими подпольями и подвалами), в размерах, пропорциональных строительным объемам жилой и нежилой (только встроенной) частей дома.

Из этого следует, что "нулевой цикл" включает комплекс работ, которые производятся ниже отметки V = 0.00. При этом средства на выполнение работ "нулевого цикла" распределяются между жилой и нежилой частями пропорционально их строительному объему либо включаются в стоимость строительства жилой или нежилой части дома, т.е. не выделяются как отдельный элемент сметной стоимости (данное положение также закреплено в п. 2 приложения N 4).

Архитектурно-строительные решения ниже отметки 0.000 этапом строительства являться не могут, так как для выделения этапа строительства необходимо соблюдение двух условий: объект может быть введен в эксплуатацию автономно и объект может эксплуатироваться автономно.

Однако в арбитражной практике есть и иной подход. Второй арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 07.10.2009 по делу N А17-2845/2009 "нулевой цикл" (включающий в себя подготовку котлована и заливку фундамента) признал первым этапом строительства.

Суть рассматриваемого спора. Общество обратилось к администрации с заявлением о выдаче разрешения на строительство многоквартирного жилого дома (первая очередь строительства, ниже отметки 0.000). Представлено положительное заключение государственной экспертизы, градостроительный и кадастровый планы земельного участка, правоустанавливающие документы на него, копии технических условий, проектная документация на жилой дом, проект организации строительства, копия паспорта отделки фасадов.

Администрация, отказывая в выдаче разрешения на строительство, сообщила, что данная стадия строительства многоквартирного жилого дома - строительные работы ниже отметки 0.000 первой очереди строительства, - не является самостоятельным этапом строительства, поскольку не может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно.

Суд указал, что выданное обществу положительное заключение государственной экспертизы не оспорено. Ссылки на п. 8 Положения <1> о составе разделов проектной документации и п. 2 Положения о государственной экспертизе <2> судом отклонены, поскольку из них следует, что содержащееся в названных Положениях понятие этапа строительства подлежит применению лишь в целях подготовки проектной документации и проведения государственной экспертизы этой документации. В то же время Госстроем России, являвшимся уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в сфере строительства (в настоящее время Минрегионразвития РФ), были выделены пять этапов строительства жилого дома (здания): "нулевой цикл", надземная часть, монтаж инженерного оборудования, отделочные работы и благоустройство территории (п. 2.5 Состава экономических и технических показателей строящихся жилых домов, этапов контроля за ходом строительства и реквизитов, подлежащих включению в регистр жилых домов, строящихся на территории субъектов Российской Федерации, и Рекомендаций по его ведению, утвержденных Приказом Госстроя России от 31.03.1998 N 17-71).

--------------------------------

<1> Положение о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 N 87.

<2> Положение об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.03.2007 N 145.

 

На основании изложенного отказ администрации в выдаче разрешения на строительство первой очереди строительства многоквартирного жилого дома (архитектурно-строительные решения ниже отметки 0.00) признан незаконным.

Следует обратить внимание, что в п. 2.5 Приказа от 31.03.1998 N 17-71 (на который сделана ссылка в Постановлении Второго арбитражного апелляционного суда от 07.10.2009 по делу N А17-2845/2009) выделены этапы контроля за ходом строительства жилого дома (здания), а не этапы строительства как таковые. Это подтверждается и тем, что в п. 5.2 Рекомендаций по заполнению карточки регистра строящихся жилых домов (приложение N 2 к Приказу от 31.03.1998 N 17-71) также предусмотрены основные этапы контроля за ходом строительства, включая объем работ по первому этапу ("нулевой цикл"), в который входит завершение возведения оснований и фундаментов, при наличии подвала, технического подполья или подземных этажей - несущих и ограждающих конструкций подземной части жилого дома (здания), включая перекрытие над ними.

 

БЛАГОУСТРОЙСТВО ТЕРРИТОРИИ КАК ЭЛЕМЕНТ ЗАВЕРШЕНИЯ ЭТАПА СТРОИТЕЛЬСТВА

 

В силу ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям. При этом подготовка проектной документации по инициативе застройщика или заказчика может осуществляться применительно к отдельным этапам строительства (п. 12.1 ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В случаях, порядке и с последствиями, которые предусмотрены правовыми актами, возможна государственная приемка, проводимая с участием представителей государственных органов и органов местного самоуправления. Порядок приемки подобных объектов в эксплуатацию определяется СНиП 3.01.04-87 "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения" (утверждены Постановлением Госстроя СССР от 21.04.1987 N 84).

Пунктами 1.8 и 1.9 СНиП 3.01.04-87 установлен порядок приемки в эксплуатацию законченных строительством (реконструкцией, расширением) объектов (предприятий, их отдельных очередей, пусковых комплексов, зданий и сооружений). Законченные строительством объекты жилищно-гражданского назначения подлежат приемке в эксплуатацию государственными приемочными комиссиями только после выполнения всех строительно-монтажных работ, благоустройства территории, обеспеченности объектов оборудованием и инвентарем в полном соответствии с утвержденными проектами, а также после устранения недоделок.

Многосекционные жилые дома, состоящие из четырех секций и более, могут приниматься в эксплуатацию отдельными секциями, когда это предусмотрено проектом, планом капитального строительства и титульным списком, при условии полного окончания монтажа конструкций и подключения отопления в примыкающей секции, а также завершения благоустройства территории, прилегающей к сдаваемой секции (п. 1.9 СНиП 3.01.04-87).

Следовательно, отдельные секции многосекционного жилого дома могут выделяться в отдельные этапы строительства, при этом необходимо выполнение не только строительно-монтажных работ, обеспечение инвентарем, подключение отопления, но и должны быть завершены работы по благоустройству территории.

Арбитражные суды - Восьмой арбитражный апелляционный суд (Постановление от 14.09.2010 по делу N А70-2134/2010) и ФАС Западно-Сибирского округа (Постановление от 21.12.2010 по делу N А70-2134/2010) - рассматривали спор об отказе в выдаче заключения о соответствии строительства требованиям технических регламентов, нормативно-правовых актов и проектной документации объекта. Приемка в эксплуатацию отдельных секций многосекционного жилого дома возможна при условии, что объект может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, а также должно быть завершено благоустройство участка территории, прилегающего к сдаваемой секции. Несоблюдение указанных требований влечет отказ органа государственного строительного надзора в выдаче заключения о соответствии объекта строительства установленным требованиям.

Суть рассматриваемого спора. Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения выдать заключение о соответствии объекта строительства установленным требованиям.

Общество является заказчиком - застройщиком объекта капитального строительства - жилого дома со встроено-пристроенными и отдельно стоящими объектами соцкультбыта. Строительство осуществляется на основании разрешения на строительство и проекта, прошедшего государственную экспертизу. При этом архитектурно-строительным решением объекта является жилой дом из семи секций, общественное здание, офисное здание, вспомогательное здание, трансформаторная подстанция и крытая автостоянка. Общество считает, что уполномоченному органу не было необходимости выдавать разрешение на строительство каждого этапа в отдельности, так как застройщиком были запроектированы все объекты и подавалось одно заявление на выдачу одного разрешения со всеми этапами (очередями строительства).

Суды пришли к выводу, что заключения о соответствии не могут быть выданы посекционно по следующим основаниям:

 

- проектом предусмотрено единое благоустройство для всех секций территории, решенное в комплексе с существующим благоустройством, запроектированы площадки для отдыха, для занятий спортом, хозяйственные, площадки для детских игр, покрытие проездов, стоянок, покрытие тротуаров;

- отсутствует факт завершения благоустройства территории, прилегающей к сдаваемой секции, согласно проектной документации, поскольку не исполнено благоустройство двора: площадки для отдыха, для занятий спортом, хозяйственные, площадки для детских игр;

- не представлено доказательств того, что проектной документацией предусмотрено благоустройство территории посекционно.

 

В рассматриваемой ситуации не были представлены доказательства того, что секции многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными и отдельно стоящими объектами соцкультбыта могут эксплуатироваться автономно.

Таким образом, проектной документацией не предусмотрено возможности ввода в эксплуатацию отдельных секций.

Также немаловажный вопрос: как документально оформить окончание этапа строительства?

 

ДОКУМЕНТАЛЬНОЕ ОФОРМЛЕНИЕ ПРИ ЗАВЕРШЕНИИ ЭТАПА СТРОИТЕЛЬСТВА

 

Исходя из содержания п. 2 ст. 740 ГК РФ, предметом строительного договора может выступать как строительство или реконструкция предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, так и выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных с воздвигаемой недвижимостью работ. В письме Минрегиона от 24 ноября 2009 г. N 39196-ИП/08 указано, что в первом случае результатом работ подрядчика будет построенный объект капитального строительства, во втором - выполнение оговоренных работ. Однако в любом случае результат работ должен в момент передачи заказчику обладать свойствами, указанными в договоре, и соответствовать показателям, стоящим в технической документации.

В соответствии с п. 4 ст. 753 ГК РФ сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. ГК РФ предусмотрено, что в случае отказа одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной. При этом односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными.

Заказчик вправе отказаться от приемки результата работ только в случае обнаружения таких недостатков, которые исключают возможность использования объекта для указанной в договоре цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком.

Как уже указывалось ранее, при выполнении и сдаче результатов строительных работ по этапам (этапы строительства должны быть предусмотрены договором) заказчик, предварительно принявший результат отдельного этапа работ, несет риск последствий гибели или повреждения результата работ, которые произошли не по вине подрядчика.

Нормы ГК РФ не содержат каких-либо положений о форме акта приемки выполненных строительных работ, поэтому применяются унифицированные формы при сдаче результата работ.

Правительством РФ обязанность по утверждению унифицированных форм первичных учетных документов была возложена на Госкомстат России (Постановление Правительства РФ от 08.07.1997 N 835 "О первичных учетных документах"), который Постановлением от 11.11.1999 N 100 утвердил унифицированные формы первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ. В соответствии с указаниями по применению и заполнению унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ форма N КС-2 "Акт о приемке выполненных работ" (далее - форма КС-2) применяется для приемки заказчиком выполненных подрядных строительно-монтажных работ производственного, жилищного, гражданского и других назначений. Для расчетов с заказчиком за выполненные работы применяется унифицированная форма N КС-3 "Справка о стоимости выполненных работ и затрат" (далее - форма КС-3), которая составляется на выполненные в отчетном периоде строительные и монтажные работы, работы по капитальному ремонту зданий и сооружений, другие подрядные работы. Справка о стоимости выполненных работ и затрат заполняется на основании данных актов о приемке выполненных работ.

Акт по форме КС-2 составляется на основании данных журнала учета выполненных работ (форма N КС-6а), который ведет подрядчик. На основании данных акта о приемке выполненных работ заполняется справка о стоимости выполненных работ и затрат (форма КС-3), в которой выполненные работы и затраты отражаются исходя из договорной стоимости, с учетом общего объема работ, выполненных с начала строительства конкретного объекта. Данная справка служит для расчетов заказчиков с подрядчиками за выполненные работы.

Необходимо учитывать, что согласно п. 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда" при осуществлении строительства здания по договору строительного подряда, в котором этапы работ не выделялись, акты по форме КС-2 подтверждают лишь выполнение промежуточных работ для проведения расчетов. Данные акты не являются актами предварительной приемки результата отдельного этапа работ, с которыми закон связывает переход риска на заказчика.

Поэтому если договором строительного подряда не предусмотрена поэтапная приемка работ заказчиком, то акты по форме КС-2 и КС-3, подписываемые заказчиком и подрядчиком за отчетный месяц, являются основанием для определения стоимости выполненных работ, по которой производятся расчеты с исполнителем, и не являются подтверждением принятия результата работ.

Следовательно, подписание актов КС-2, КС-3 по строительным работам будет свидетельствовать о приемке заказчиком выполненного этапа работ (этапа строительства) и переходе права собственности и рисков по объекту, если договором подряда прямо предусмотрены этапы строительства.

Также могут быть использованы форма N КС-11 "Акт приемки законченного строительством объекта" либо форма N КС-14 "Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией", которые предназначены для оформления приемки законченного строительством объекта в целом, так как выделенный этап является отдельным объектом капитального строительства.

Таким образом, документальное оформление этапа работ (этапа строительства), прежде всего, зависит от договорных отношений сторон. При выполнении строительных работ на поэтапной основе в тексте договора строительного подряда должны быть закреплены следующие условия: указание в тексте договора о поэтапном выполнении работ, также должны быть выделены этапы с перечнем конкретных видов работ и сроков их выполнения. Этапы выполнения строительных работ и их стоимость, указанные в договоре строительного подряда, должны совпадать с аналогичными этапами и их стоимостью, указанными в строительной смете и в формах КС-2, КС-3.

При этом, исходя из того что поэтапная приемка объектов строительства предусматривается при создании сложных (составных) объектов и результатом каждого этапа является создание отдельного объекта, который может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то наиболее оптимальным документальным оформлением является составление и подписание сторонами актов по форме КС-11 (КС-14).

Во избежание спорной ситуации документальное оформление при завершении этапа строительства и использование конкретных форм также желательно отразить в договорных отношениях.

 

КРАТКИЕ ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ

 

Необходимо отметить, что большое значение играют договорные отношения сторон и закрепление выполнения работ на поэтапной основе, что, в свою очередь, перераспределит риск случайной гибели или случайного повреждения результата работ между заказчиком и подрядчиком.

Для выделения этапа строительства необходимо соблюдение двух условий: объект может быть введен в эксплуатацию автономно и объект может эксплуатироваться автономно. С целью исключения риска отказа в выдаче заключения о соответствии объекта строительства установленным требованиям в проектной документации должна быть предусмотрена возможность ввода в эксплуатацию этапа работ (этапа строительства).

Проектную документацию в отношении отдельного этапа рекомендуется разрабатывать в объеме, необходимом для осуществления этого этапа. А разработку проектной документации применительно к отдельным этапам работ должен устанавливать заказчик с указанием в задании на проектирование. Также следует обратить внимание на то, что при строительстве многосекционного жилого дома проектной документацией должно быть предусмотрено благоустройство территории посекционно, в противном случае отдельные секции не могут быть введены в эксплуатацию.

Порядок документального оформления сдачи-приемки этапа работ зависит от того, предусмотрены ли и выделены ли в договоре строительного подряда этапы строительства. Подписанные акты о приемке выполненных работ при отсутствии выделенных этапов в договоре строительного подряда являются только основанием для определения стоимости выполненных работ и не подтверждают принятие результата работ и переход рисков от подрядчика к заказчику.

Отражение в договоре подряда условий о поэтапном порядке сдачи-приемки результатов работ и подготовленная проектная документация в отношении отдельных этапов строительства, подтвержденная обоснованными расчетами и технологической возможностью реализации строительства по этапам, позволит избежать спорных и негативных ситуаций.

 


dropcaretfooter_mailfooter_phonem_cm_fm_mm_tpwd-hidepwd-shows_bkmks_pubss_quests_srchs_statyandex_money