400 ₽
Вопрос №1926

незарегистрированный договор субаренды - последствия?

мы - собственники помещения (А). В январе 2014 года мы отдали помещение в долгосрочную аренду (компания - Б) - договор зарегистрировали.
в мае 2014 года наш арендатор (Б) с нашего согласия заключил договор субаренды (с компанией С)- также на длительный срок.
но на период пока идет регистрация - был заключен договор субаренды бессрочный (между Б и С).
долгосрочный договор субаренды так и не был зарегистрирован. Кто виноват - сейчас сложно сказать. Знаем просто факт - регистрация не состоялась.
И арендатор с субарендатором так и продолжили жить по этому договору (без срока действия).

Сейчас срок действия договора аренды (основного, долгосрочного, между А и Б) истек.
нам, как собственникам помещения важно понимать:
а) не сможет ли компания С обратиться за регистрацией своего долгосрочного договора в Росреестр?
б) не сможет ли она предъявить иск к арендатору, если ей откажут в госрегистрации? в их долгосрочном договоре субаренды (незарегистрированном) срок стоял 5 лет.
в) не сможет ли она предъявить иск к собственнику по какому-либо основанию?


5 февраля 2017, 15:59
Эдуард
Вопрос решен
4 ответа
Ответов от адвокатов: 4
Юрий Атаманенко
Санкт-Петербург

Адвокат получил 70% вознаграждения

5 февраля 2017, 16:12
отвечая на ваши вопросы по пунктам:
1) обратиться - может. Но в описанных вами обстоятельствах (без вашего участия и без участия первого арендатора) регистрация такого договора крайне маловероятна.

2) опять-таки: обратиться к арендатору (Б) с иском об обязании зарегистрировать договор - субарендатор может. Но при этом нужно учесть, что возможная аренда (о регистрации которой пойдет речь) будет ограничена периодом, на который был рассчитан не зарегистрированный ранее договор долгосрочной субаренды (с учетом уже прошедшего срока). Кроме того, субарендатору нужно будет доказать, что имело место именно уклонение от регистрации договора субаренды со стороны арендатора. В описанном вами случае сделать это будет крайне сложно (с учетом того, что стороны, как я понял, на несколько лет просто забыли об этом документе).
Поэтому перспективы такого суда для субарендатора крайне сомнительны.

3) здесь можно только фантазировать. Основания можно придумать разные. если мы говорим о понуждении к регистрации, то это невозможно, поскольку собственник не являлся стороной этого правоотношения и не имеет обязательств перед субарендатором.

Сергей Кузнецов
Пермь

Адвокат получил 20% вознаграждения

5 февраля 2017, 16:13
Здравствуйте, Эдуард!


Вопрос действия основных и акцессесорных обязательств.

Субаренда недействительна без основного обязательства аренды!

Последствия несогласования существенных условий договора аренды не может быть заменено договором субаренды.

   В соответствии со ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

   В соответствии со ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

   В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

   По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

   В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Кроме того, обратите внимание на сроки:

Разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке (новый п. 2 ст. 446 ГК РФ).

   С  2014 года – указанные в ГК РФ - 6 месячные сроки прошли (не подлежат урегулированию даже по требованиям Истца в судебном порядке).



Юрий Атаманенко
Санкт-Петербург

Адвокат получил 70% вознаграждения

5 февраля 2017, 16:21
поправлю коллегу Кузнецова:
вряд ли здесь речь каким-то образом касалась акцессорных обязательств.

но приведенные им нормы, действительно, дополнительно раскрывают решение вопроса
Федор Тумусов
Якутск

Адвокат получил 10% вознаграждения

6 февраля 2017, 08:32
Вам следует, расторгнуть основной договор аренды, пока компания С не зарегистрировала договор в росреестре, поскольку договор считается заключенным после его регистрации, пока его нет, после расторжение договора вы можете заново заключить договор аренды с компанией Б на оставшийся срок.
По новому договору аренды можете согласия не давать.
     
  
   
dropcaretfooter_mailfooter_phonem_cm_fm_mm_tpwd-hidepwd-shows_bkmks_pubss_quests_srchs_statyandex_money