Недвижимость
Подробнее...

Сделки с недвижимостью – сложный и ответственный процесс, сопряженный с высокой степенью риска в силу своей специфики. Сделки с недвижимостью включают в себя куплю-продажу недвижимости, обмен недвижимости, ипотеку, залог за недвижимость, наследование недвижимого имущества: зданий, сооружений, земельных участков, гаражей, ИЖС и другие вопросы, связанные с передачей в собственность недвижимости. Заключение договоров требует особой внимательности и юридической грамотности.

Этапы заключения сделок с недвижимостью:

1. Предварительный договор

Ключевой момент сделки с недвижимостью – предварительный договор, подразумевающий заключение договора, с детальным описанием существенных условий, дальнейших действий и внесением задатка. При внесении задатка, продавец и покупатель обязаны будут придерживаться условий, описанных в подписанном договоре о внесении задатка. При нарушении этих условий, наступает ответственность, предусмотренная статьей 381 Гражданского кодекса. При неисполнении договора по вине стороны, получившей задаток, выплачивается сумма, равная двойному задатку. Однако при внесении аванса, такие последствия не наступают, и продавец обязуется вернуть полученную сумму аванса.

2. Заключение сделки с недвижимостью.

При заключении договора, необходимо описывать все нюансы: детально описывать предмет сделки, условия оплаты, сроки и т.д.

Простая письменная форма договора упрощает совершением сделки, поскольку для нотариально заверенной формы требуется дополнительный пакет документов, требующий государственную регистрацию. Комплект документов зависит от объекта недвижимости, по отношению которого заключается договор, а так же от времени и места заключения регистрации права. Граждане, приобретающие жилую недвижимость должны обратить особое внимание на наличие зарегистрированных лиц, поскольку за последними сохраняется право постоянного проживания в квартире, даже в случае ее продажи.

Законность и действительность сделки будет признана только в случае соблюдении всех условий:

- законность содержания;

- правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;

- соответствие воли и волеизъявления участников сделки;

- соблюдение формы сделки.

Сделка считается недействительной, в случае:

· Сделка совершена с заведомо противоправными целями

· Волеизъявление не соответствуют подлинной воле лиц

· Нарушены форма сделки и требования к гос.регистраци

· Одна из сторон сделки с недвижимостью признана недееспособной

Сделки в устной форме возможны:

· Если не требуется письменная форма согласно законодательству, либо по соглашению сторон

- для сделок, исполненных при самом их совершении (кроме тех, для которых предусмотрена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность);

- для сделок во исполнение договора, заключенного в письменной форме (если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору).

Письменная форма сделки заключается в составлении документа, отражающего содержание сделки и подписанного лицом, ее совершающим.

Сделки с недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Операции с недвижимостью:

Купля-продажа недвижимости — сделка, в случае совершения которой продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и заплатить за него установленную сумму. Правом заключать такие сделки обладают как юридические, так и физические лица.

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.

При заключении договора купли-продажи по этой сделке продавец вправе требовать:

- оплаты установленной договором суммы;

- оплаты цены объекта и процентов (на основе учетной ставки банковского процента по месту жительства продавца), в случае, когда покупатель не оплачивает объект своевременно;

- оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.

При этом продавец обязан:

- передать объект недвижимости свободным от любых обременении, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами;

- в случае изъятия объекта у покупателя третьими лицами возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия;

- вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом;

- передать объект покупателю в том виде, в котором предусматривается договором купли-продажи.

Покупатель вправе требовать:

- передачи проданного ему объекта недвижимости;

- уменьшения цены объекта либо расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения;

-

При передаче объекта, не соответствующего тому виду, который он имел при заключении договора купли-продажи:

- соразмерного уменьшения цены сделки,

- безвозмездного устранения недостатков в определенный (разумный) период,

- возмещения своих расходов на устранение этих недостатков,

- возврата уплаченной цены объекта при отказе от исполнения договора;

- замены объекта недвижимости в соответствии с видом (и качеством), предусмотренным договором купли-продажи;

- предъявить требования, связанные с недостатками объекта недвижимости, при обнаружении их в разумный срок, но в пределах двух лет, если иное не установлено законом или договором.

При этом покупатель обязан:

- принять переданный ему объект недвижимости;

- оплатить объект непосредственно до или после передачи объекта, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом;

- оплатить объект по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Аренда и найм жилья

Аренда — наиболее часто встречаемая я сделка, в которой собственник (арендодатель) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за определенную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование данный объект недвижимости.

Для договора аренды обязательна письменная форма договора.

При заключении договора аренды этой сделке арендодатель вправе требовать:

- своевременной уплаты арендной платы;

- расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объектом не в соответствии с его назначением или условиями договора.

Арендодатель обязуется:

- предоставить в случае необходимости объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды;

- отвечать за все недостатки сданного в аренду объекта, препятствующие его использованию;

Арендатор имеет право:

- истребовать сданный в аренду объект недвижимости;

- с согласия арендодателя: сдать объект недвижимости в субаренду; передать арендные права другому лицу; отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ;

- иметь преимущество при заключении аренды на новый срок.

- при обнаружении недостатков в арендуемом объекте: требовать их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора аренды;

- требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора при появлении не оговоренных прав третьих лиц на арендуемый объект;

Арендатор обязан:

- пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора

- своевременно вносить арендную плату;

Право на часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для её использования, передаётся одновременно с передачей арендных прав на недвижимость.

Найм жилого помещения — операция, в которой одна сторона обязуется предоставить другой стороне жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В коммерческий найм предоставляются жилые помещения из государственных и муниципальных фондов без нормирования размера за договорную коммерческую плату на срок до 5 лет. В социальный найм предоставляются изолированные жилые помещения нормируемого размера из государственных и муниципальных фондов для бессрочного проживания при условии оплаты части коммунальных услуг.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Мена и обмен

Мена — сделка, в которой каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.

Если при сделке оказывается, что в соответствии с договором мены объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта которой ниже, должна оплатить разницу в ценах.

Если сроки передачи объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обязательств.

Право собственности в этой сделке переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств передать объекты недвижимости.

Обмен — сделка:

- между нанимателем помещения (имеющим только право пользования) и собственником (обеспечивается обмен права пользования на право собственности).

- между нанимателями-пользователями помещений с получением соответствующих документов (обеспечивается обмен права пользования на равноценное право пользования);

Наследование и дарение:

Наследование обеспечивает переход права собственности на имущество после смерти субъекта к его наследнику по завещанию или — при отсутствии завещания — по закону.

Дарение — сделка, в которой даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:

- имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

- объект недвижимости в собственность;

Субъектами сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица.

Для сделки дарения имеются ограничения:

- для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недвижимости.

- если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия всех его участников;

В сделке дарения одаряемый вправе в любое время до передачи ему объекта недвижимости отказаться от него.

Бесплатный
Вопрос №3259

квартира в ипотеке по материнскому капиталу

заемщики мы с мужем и его отец. мой материнский капитал. а с отца пенсии каждый месяц снимает сбербанк сумму и перечисляют мужу на книжку с ...

6 июля 2017, 16:40
ирина
1 ответ
Бесплатный
Вопрос №3250

Ипотека и ребенок инвалид

Оформили ипотеку по программе  " Молодая семья", по исполнению одного из родителей исполнилось 36 лет и его исключает из списках получе...

5 июля 2017, 13:01
Валентина
1 ответ
Бесплатный
Вопрос №3246

наследник не зарегистрировал в собственность свою долю

я с сестрой унаследовали жилой дом. договорились что деньги за него после продажи поделим пополам. я все документы уже оформил, ...

4 июля 2017, 17:52
Михаил
1 ответ
Бесплатный
Вопрос №3240

не приняли материнский сертификат для оплаты

Материнский сертификат не приняли в салоне застройщика  перед заключением договора купли квартиры. Готовы они заключить, но при наличии...

3 июля 2017, 23:03
Георгий
1 ответ
Бесплатный
Вопрос №3238

мусор на даче

Как мне потребовать от соседа убрать мусор?  

Я с женой пенсионеркой летом отдыхаю на даче. Мой сосед на даче у моего забора со своей стороны...

3 июля 2017, 17:02
Антон Андреевич
1 ответ
Бесплатный
Вопрос №3228

надо брать разрешение на перепланировку?

Два собственника  двухкомнатной квартиры. У нас соглашение о пользовании у каждого своя комната. я хочу свою перепланировать. надо брат...

1 июля 2017, 20:27
Алексей
1 ответ
Бесплатный
Вопрос №3193

запрет на регистрацию в ипотеке

Сын и невестка оплачивают ипотеку. Они хотели прописать дочь невестки от первого брака в квартире, но в договоре стоит запрет. Мы читали, чт...

24 июня 2017, 14:50
Василий
1 ответ
Бесплатный
Вопрос №3178

Имеет ли силу договор о проходе через мой участок 20-ти летней давности.

Здравствуйте.У меня в собственности 2/3 участка. Владелец 1/3( мой брат) предъявил мне рисунок, где бывшими владельцами (их давно нет в живых)...

21 июня 2017, 23:45
Ольга
1 ответ
Бесплатный
Вопрос №3166

наследство

добрый день. ситуация такова,что после смерти наследодателя остались только членские книжки на 2 гаража.возможно есть право собственности,но...

20 июня 2017, 15:09
Виктория
1 ответ
Бесплатный
Вопрос №3150

злоупотребление правом доля в квартире

 Вначале собственник отказался от выкупа моей доли в квартире, а когда появился покупатель он вдруг заявился и сказал что передумал. продавать...

18 июня 2017, 16:04
Елизавета
1 ответ
Бесплатный
Вопрос №3141

Земля спор

Добрый день! В 1988 году мой отец купил 1/2 часть домовладения у своего отца,вторую часть сестра деда продала соседу,в 2008 году сосед и отец...

16 июня 2017, 18:42
Ольга
1 ответ
Бесплатный
Вопрос №3128

Земля спор

Сосед в доме на два хозяина приватизировал всю землю и перекрыт проезд,как поступить и можно ли обойтись без суда?

15 июня 2017, 12:10
Ольга
1 ответ
Бесплатный
Вопрос №3087

по спору с родственниками соглашение о порядке пользования дачей

Добрый день!

Есть земельный участок в пригороде с домом. Мне с братом и сестрой достались они в наследство. Едем оформлять право собственности...

9 июня 2017, 13:59
Станислав
1 ответ
Бесплатный
Вопрос №3074

разрушение здания находящегося в собственности

Здраствуйте! Ситуация такая... здание куплено по договору купли- продажи ,по решению суда признано собственностью за покупателем... на данны...

8 июня 2017, 01:08
Анжелика
1 ответ
Бесплатный
Вопрос №3073

Как выселить бывшего сожителя сестры?

В однокомнатной квартире прописан я и сестра. В ней сам не живу, поэтому сестра переехала туда с парнем. Уже месяц как они расстались, а он ...

7 июня 2017, 20:47
Артем
1 ответ
Бесплатный
Вопрос №3053

согласие на продажу квартиры гражданская жена

Здравствуйте.

Продаю с девушкой квартиру. Квартира в моей собственности, проживаем в другой квартире. Девушка мне не является законной...

5 июня 2017, 17:19
Женя
2 ответа
Бесплатный
Вопрос №3044

Снос гаражей

Здравствуйте! Ситуация такова: гаражный кооператив, земля в муниципальной собственности, часть гаражей приватизированы, часть - нет. Сейчас ...

4 июня 2017, 17:24
Евгения
1 ответ
Бесплатный
Вопрос №3014

вопрос про пошлину за регистрацию квартиры

В наследство нам с сестрой досталось по половине квартиры каждому. В нотариальной конторе сообщили, что право собственности на нее подлежит ...

1 июня 2017, 11:34
Елена
1 ответ
Бесплатный
Вопрос №3011

Земельный участок к части дома

Здравствуйте! Есть ли у меня основания через суд признать право собственности на земельный участок, прилегающий к части дома, находящегося в...

1 июня 2017, 06:11
Галина
1 ответ
Бесплатный
Вопрос №3001

Застройщик изменил документацию

Здравствуйте. Застройщик изменил проектную документацию дома. Об этом узнали только после приемки квартиры. Нас не уведомляет об...

30 мая 2017, 21:01
Борис
1 ответ
dropcaretfooter_mailfooter_phonem_cm_fm_mm_tpwd-hidepwd-shows_bkmks_pubss_quests_srchs_statyandex_money