Недвижимость
Подробнее...

Сделки с недвижимостью – сложный и ответственный процесс, сопряженный с высокой степенью риска в силу своей специфики. Сделки с недвижимостью включают в себя куплю-продажу недвижимости, обмен недвижимости, ипотеку, залог за недвижимость, наследование недвижимого имущества: зданий, сооружений, земельных участков, гаражей, ИЖС и другие вопросы, связанные с передачей в собственность недвижимости. Заключение договоров требует особой внимательности и юридической грамотности.

Этапы заключения сделок с недвижимостью:

1. Предварительный договор

Ключевой момент сделки с недвижимостью – предварительный договор, подразумевающий заключение договора, с детальным описанием существенных условий, дальнейших действий и внесением задатка. При внесении задатка, продавец и покупатель обязаны будут придерживаться условий, описанных в подписанном договоре о внесении задатка. При нарушении этих условий, наступает ответственность, предусмотренная статьей 381 Гражданского кодекса. При неисполнении договора по вине стороны, получившей задаток, выплачивается сумма, равная двойному задатку. Однако при внесении аванса, такие последствия не наступают, и продавец обязуется вернуть полученную сумму аванса.

2. Заключение сделки с недвижимостью.

При заключении договора, необходимо описывать все нюансы: детально описывать предмет сделки, условия оплаты, сроки и т.д.

Простая письменная форма договора упрощает совершением сделки, поскольку для нотариально заверенной формы требуется дополнительный пакет документов, требующий государственную регистрацию. Комплект документов зависит от объекта недвижимости, по отношению которого заключается договор, а так же от времени и места заключения регистрации права. Граждане, приобретающие жилую недвижимость должны обратить особое внимание на наличие зарегистрированных лиц, поскольку за последними сохраняется право постоянного проживания в квартире, даже в случае ее продажи.

Законность и действительность сделки будет признана только в случае соблюдении всех условий:

- законность содержания;

- правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;

- соответствие воли и волеизъявления участников сделки;

- соблюдение формы сделки.

Сделка считается недействительной, в случае:

· Сделка совершена с заведомо противоправными целями

· Волеизъявление не соответствуют подлинной воле лиц

· Нарушены форма сделки и требования к гос.регистраци

· Одна из сторон сделки с недвижимостью признана недееспособной

Сделки в устной форме возможны:

· Если не требуется письменная форма согласно законодательству, либо по соглашению сторон

- для сделок, исполненных при самом их совершении (кроме тех, для которых предусмотрена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность);

- для сделок во исполнение договора, заключенного в письменной форме (если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору).

Письменная форма сделки заключается в составлении документа, отражающего содержание сделки и подписанного лицом, ее совершающим.

Сделки с недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Операции с недвижимостью:

Купля-продажа недвижимости — сделка, в случае совершения которой продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и заплатить за него установленную сумму. Правом заключать такие сделки обладают как юридические, так и физические лица.

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.

При заключении договора купли-продажи по этой сделке продавец вправе требовать:

- оплаты установленной договором суммы;

- оплаты цены объекта и процентов (на основе учетной ставки банковского процента по месту жительства продавца), в случае, когда покупатель не оплачивает объект своевременно;

- оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.

При этом продавец обязан:

- передать объект недвижимости свободным от любых обременении, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами;

- в случае изъятия объекта у покупателя третьими лицами возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия;

- вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом;

- передать объект покупателю в том виде, в котором предусматривается договором купли-продажи.

Покупатель вправе требовать:

- передачи проданного ему объекта недвижимости;

- уменьшения цены объекта либо расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения;

-

При передаче объекта, не соответствующего тому виду, который он имел при заключении договора купли-продажи:

- соразмерного уменьшения цены сделки,

- безвозмездного устранения недостатков в определенный (разумный) период,

- возмещения своих расходов на устранение этих недостатков,

- возврата уплаченной цены объекта при отказе от исполнения договора;

- замены объекта недвижимости в соответствии с видом (и качеством), предусмотренным договором купли-продажи;

- предъявить требования, связанные с недостатками объекта недвижимости, при обнаружении их в разумный срок, но в пределах двух лет, если иное не установлено законом или договором.

При этом покупатель обязан:

- принять переданный ему объект недвижимости;

- оплатить объект непосредственно до или после передачи объекта, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом;

- оплатить объект по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Аренда и найм жилья

Аренда — наиболее часто встречаемая я сделка, в которой собственник (арендодатель) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за определенную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование данный объект недвижимости.

Для договора аренды обязательна письменная форма договора.

При заключении договора аренды этой сделке арендодатель вправе требовать:

- своевременной уплаты арендной платы;

- расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объектом не в соответствии с его назначением или условиями договора.

Арендодатель обязуется:

- предоставить в случае необходимости объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды;

- отвечать за все недостатки сданного в аренду объекта, препятствующие его использованию;

Арендатор имеет право:

- истребовать сданный в аренду объект недвижимости;

- с согласия арендодателя: сдать объект недвижимости в субаренду; передать арендные права другому лицу; отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ;

- иметь преимущество при заключении аренды на новый срок.

- при обнаружении недостатков в арендуемом объекте: требовать их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора аренды;

- требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора при появлении не оговоренных прав третьих лиц на арендуемый объект;

Арендатор обязан:

- пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора

- своевременно вносить арендную плату;

Право на часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для её использования, передаётся одновременно с передачей арендных прав на недвижимость.

Найм жилого помещения — операция, в которой одна сторона обязуется предоставить другой стороне жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В коммерческий найм предоставляются жилые помещения из государственных и муниципальных фондов без нормирования размера за договорную коммерческую плату на срок до 5 лет. В социальный найм предоставляются изолированные жилые помещения нормируемого размера из государственных и муниципальных фондов для бессрочного проживания при условии оплаты части коммунальных услуг.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Мена и обмен

Мена — сделка, в которой каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.

Если при сделке оказывается, что в соответствии с договором мены объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта которой ниже, должна оплатить разницу в ценах.

Если сроки передачи объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обязательств.

Право собственности в этой сделке переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств передать объекты недвижимости.

Обмен — сделка:

- между нанимателем помещения (имеющим только право пользования) и собственником (обеспечивается обмен права пользования на право собственности).

- между нанимателями-пользователями помещений с получением соответствующих документов (обеспечивается обмен права пользования на равноценное право пользования);

Наследование и дарение:

Наследование обеспечивает переход права собственности на имущество после смерти субъекта к его наследнику по завещанию или — при отсутствии завещания — по закону.

Дарение — сделка, в которой даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:

- имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

- объект недвижимости в собственность;

Субъектами сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица.

Для сделки дарения имеются ограничения:

- для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недвижимости.

- если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия всех его участников;

В сделке дарения одаряемый вправе в любое время до передачи ему объекта недвижимости отказаться от него.

Бесплатный
Вопрос №2338

отказали в ипотеке из-за кредита на машину

Добрый день! Взял новое авто в кредит. Прошло полгода обратились с супругой в банк, чтоб взять ипотеку. Нам отказали, объяснив тем, что у на...

23 марта 2017, 10:45
Роман
1 ответ
Бесплатный
Вопрос №2327

взыскать деньги за оформление справок ипотека

Добрый день.

Хотели оформить ипотеку в банке. Понасобирали кучу справок, которые в других банках не требуются, потратив деньги и время на их ...

22 марта 2017, 14:02
Наталья
1 ответ
Бесплатный
Вопрос №2221

хочу уведомить сестру о продаже доли, но она уехала не знаю где она

Добрый день.

Мы с братом и сестрой владеем по трети доли квартиры. Я решил ее продать. Хотел это сделать через агентство недвижимости, мне по...

13 марта 2017, 09:29
Ян
2 ответа
Бесплатный
Вопрос №1929

требуется выписка из похозяйственной книги

Здравствуйте.
Не так давно преобрел в собственность земельный участок для личных целей (огород, отдых и пр). Право собственности до сих пор ...

6 февраля 2017, 12:05
Алексей
2 ответа
Бесплатный
Вопрос №1927

муж не платит по ипотеке

Добрый день.Моя подруга вместе с мужем оформила ипотеку на квартиру. Заемщиком являлась по договору она. Приобретали квартиру для семьи. Они...

6 февраля 2017, 09:32
Дарья
3 ответа
Бесплатный
Вопрос №1915

как поступить

у меня одна четвертая часть собственности дома. без моего ведома что с ним может сделать другой собственник?


4 февраля 2017, 04:13
евгений
1 ответ
Бесплатный
Вопрос №1912

Муниципальная квартира

Хозяин квартиры умер. По некоторым причинам квартира ушла городу. По словам женщины которая этим занималась , через суд распреватизирована. ...

4 февраля 2017, 00:38
Татьяна
3 ответа
Бесплатный
Вопрос №1910

Земельний участок

Здравствуйте, такой вопрос; Мой отец после смерти своей матери стал наследником земельного участка,но не до оформил право собственности. Сей...

3 февраля 2017, 21:14
Екатерина
1 ответ
Бесплатный
Вопрос №1897

муж хочет снять с регистрационного учета. мне надо лично присутствовать?

Мы с мужем недавно развелись. Я уехала к своим родителям. Прописана я была в квартире мужа, в другом городе. Теперь он хочет лишить меня прописки...

2 февраля 2017, 15:20
Мария
г. Красноярск
2 ответа
Бесплатный
Вопрос №1877

улучшение Жилищных условий

Здравствуйте!  Мне с женой по 25 лет. Детей нет. Жена не работает. Я работаю в компании, на двоих пока денег хватает. Планируем снимать...

27 января 2017, 17:21
Алексей
г. Краснодар
1 ответ
Бесплатный
Вопрос №1874

Комиссии федерального госоргана, которая рассматривает вопросы о предоставлении работникам выплат для приобретения жилых

Добрый день!

Где находится комиссия федерального госоргана, которая рассматривает вопросы о предоставлении работникам выплат для ...

27 января 2017, 12:34
Сергей Дмитриевич
г. Москва
3 ответа
Бесплатный
Вопрос №1870

соседи хотят написать иск о доступе к дороге на моей земле

Приветствую.

Рядом с моей дачей есть речка. Соседи ходят к ней отдыхать. К этой речке есть два пути: общая дорога и маленькая дорожка....

26 января 2017, 13:27
Юрий
г. Сестрорецк
4 ответа
Бесплатный
Вопрос №1851

Оформление ж/д тупика в собственность организации

Здравствуйте!


Столкнулась в работе со следующей проблемой.

У предприятия на балансе есть ж/д тупик. Он рабочий. Но с нового года РЖД для его эксплуатации...

19 января 2017, 15:52
Альбина
г. Архангельск
1 ответ
400 ₽
Вопрос №1834

Выселение сына из квартиры в собственности

Вынуждена искать помощь в очень деликатной ситуации.

После смерти мужа я получила в наследство квартиру. По завещанию. И являюсь ее единственным...

15 января 2017, 15:53
Любовь
г. Санкт-Петербург
Вопрос решен
7 ответов
Бесплатный
Вопрос №1804

Нужен ли новый кадастровый паспорт для продажи помещения

Вопрос о сроке действительности кадастрового паспорта.

На руках есть паспорт 2012 года. Помещение нежилое - склад. Если продавать его или сдавать...

27 декабря 2016, 12:13
Денис
г. Москва
1 ответ
Бесплатный
Вопрос №1803

Значение цены в оценочном заключении недвижимости

Здравствуйте!

Я являюсь риэлтором. Работаю уже несколько лет. Но такая ситуация у меня впервые.

Проводим сделку купли-продажи нежилого помещения....

26 декабря 2016, 13:07
Лариса
г. Санкт-Петербург
2 ответа
Бесплатный
Вопрос №1798

Просрочка платежей по ипотечному кредиту

Просрочены платежи по ипотечному кредиту. Какую правовую позицию можно сформировать, руководствуясь ФЗ от 23 июня 2016 г. № 217-ФЗ "О внесении...

23 декабря 2016, 00:33
Юлия
г. Волгоград
3 ответа
Бесплатный
Вопрос №1793

Оформление совместного финансирования покупки недвижимости

Я планирую приобрести квартиру в качестве инвестиций. Но всей суммы у меня нет. Я хочу предложить своей коллеге по работе вложиться...

21 декабря 2016, 19:49
Марина
г. Санкт-Петербург
3 ответа
Бесплатный
Вопрос №1767

Комната в коммунальной квартире в которой никто не живет

Добрый день, я владею приватизированной  комнатой в двухкомнатной коммунальной квартире,  во второй комнате (муниципальная собственность)никто...

14 декабря 2016, 12:30
Дмитрий
2 ответа
Бесплатный
Вопрос №1760

могут ли выписать мать с несовершенолетним ребенком из квартиры

Здравствуйте,мои родственники грозятся выписать меня и моего 6месячного сына из квартиры,поскольку их не устраивает мой муж,причина, понятно...

13 декабря 2016, 12:47
Елена
2 ответа
dropcaretfooter_mailfooter_phonem_cm_fm_mm_tpwd-hidepwd-shows_bkmks_pubss_quests_srchs_statyandex_money